El 21 de agosto del 2025, se publicó en el Diario Oficial El Peruano la Ley N.o 32430, la denominada renta justa, que establece un cambio en el método que se aplica a las rentas de primera categoría. En líneas generales, esta categoría recoge el tratamiento del arrendamiento de bienes. 

La Ley N.o 32430 modifica el inciso b) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta, con el siguiente texto:

“Artículo 57°.— […]

• Las rentas se imputarán al ejercicio gravable de acuerdo con las siguientes normas: […]
• b) Las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio gravable en que se perciban”.

La sustitución del método de devengado por el de percibido para determinar las rentas de primera categoría, de allí su denominación de arrendamiento justo, se sustenta en que las personas naturales suelen alquilar sus inmuebles y, luego, el arrendatario (o inquilino) no paga la renta (merced conductiva). Sin embargo, los arrendadores, por aplicación del método del devengado (el ingreso se considera generado cuando se tiene el derecho al cobro, así se haya cobrado o no), tenían que declarar y pagar el impuesto a la renta (IR) de primera categoría (cuya tasa efectiva es el 5 % del monto pactado) pese a no percibir ningún monto por concepto de alquileres.

El Legislativo ponderó esta situación para realizar el cambio mencionado y, así, crear un impuesto equitativo y justo: solo se paga al fisco cuando el arrendatario o inquilino también ha pagado. Si este último no paga el alquiler, el arrendador no tiene obligación legal de pagar el (IR) de primera categoría.

Desde nuestra perspectiva, la ley pareciera guardar cierta sensatez en la modificación. Sin embargo, la pregunta inmediata es si el legislador ha evaluado el universo de estos casos y no solo se circunscribe a la data formal, cuya fuente es la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT), como se advierte en la exposición de motivos de la ley. La medición es global y no diferencia entre el arrendamiento que realiza una persona natural a otra de igual condición y aquellos casos en que la persona natural alquila a una unidad empresarial.

Consideramos que tampoco se ha advertido el impacto en la recaudación que implica esta modificación normativa. Ese análisis y la correspondiente información resultan de vital importancia para tomar una decisión coherente y justa que abone en favor de la denominada capacidad contributiva.

No obstante, más allá de las apreciaciones señaladas, lo real y concreto es que el cambio de método para la determinación en las rentas de primera categoría se ha hecho efectivo y empezará a aplicarse a partir del 1 de enero del 2026. Analicemos algunos de los puntos que nos parecen más relevantes y su repercusión en la recaudación.

Implicancias e impacto en la recaudación tributaria

Si bien la intención del Legislativo es positiva, esta modificación solo ha considerado la perspectiva del arrendador sobre el problema. No se han observado las implicancias que podría originar por el lado del arrendatario, en el caso de que fuera una empresa generadora de renta de tercera categoría. En consecuencia, la determinación del IR se rige por el método del devengado, desde la óptica de la deducción del gasto.

Bajo este último supuesto, si la empresa es la arrendataria (posee y disfruta del inmueble) y el arrendador es una persona natural, situación muy común en nuestro medio, se generará un desfase en la recaudación para el fisco. Por un lado, el arrendador se rige por el método del percibido y, por otro lado, el arrendatario se regula por el método del devengado.

Ante esta situación, no habría ningún impedimento legal para que la empresa, que es la arrendataria y se rige el método del devengado, deduzca como gasto el monto íntegro de la merced conductiva, sin necesidad de pagarle al arrendador. La justificación es que no existe ninguna condición legal de carácter tributario para esta deducción, como sí ocurre con las rentas de segunda, cuarta y quinta categoría.

En palabras sencillas, el desequilibrio o desfase fiscal se produciría por ambos lados, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Tal como está escrita la norma, en el caso del arrendatario, este podrá deducir el gasto sin necesidad de pagar el monto del alquiler (devengado). A su vez, el arrendador no tendrá que efectuar la declaración y el pago del IR de primera categoría porque, en el supuesto señalado, no hay monto del alquiler pagado.

Para que esta alternativa legislativa guarde congruencia y equidad, consideramos que debería complementarse con una modificación normativa al inciso v) del artículo 37° de la Ley del Impuesto a la Renta, a efectos de consignar de manera expresa la condición del pago solo para propósitos fiscales. Así, se permitiría la deducción de las rentas de primera categoría a la empresa, siempre que sean pagadas hasta la fecha de la presentación de la declaración jurada anual del IR, como se regula en el tratamiento de la deducción de las rentas de segunda, cuarta y quinta categoría. 

Aplicación de la equidad en la tributación 

Para lograr una verdadera equidad tributaria, consideramos necesario extender el ámbito de aplicación de la ley a las personas que arrienden, con prescindencia del método usado para atribuir los ingresos por primera categoría. Es necesario garantizar la tributación de estas personas, aún si solo se mantienen bajo la sombra de la informalidad.

Es una obligación del Estado incentivar que las municipalidades dispongan de la información adecuada a través del catastro urbano. En la actualidad, me atrevería a señalar que muy pocas municipalidades en el país cuentan con esta herramienta que permite identificar las unidades inmobiliarias.

A partir del cumplimiento de ese objetivo, la Administración Tributaria podría implementar y desarrollar una adecuada fiscalización de los inmuebles que son materia de arrendamiento. También podría verificar si estas personas cumplen con la declaración y pago del IR de primera categoría. En una primera etapa o fase, podría implementarse el catastro de las comunas de la capital. En las siguientes fases, se incluiría a las municipalidades de los demás departamentos.

En lo que coincidiremos todos los ciudadanos es que no hay nada más injusto e inequitativo que solo tributen los arrendadores formales, es decir, los de siempre. Anhelamos que la cultura y lógica del pago de impuestos se extienda, en este caso específico, a las personas naturales que alquilen bienes muebles o inmuebles. Así, se logrará una carga impositiva más coherente y, sobre todo, equitativa. ¿Qué acciones sugerirías para garantizar esta tributación? Déjanos tu opinión.

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