La escasez y valorización del suelo urbano favorecen el desarrollo de proyectos inmobiliarios que combinan vivienda, comercio, oficinas y servicios para aprovechar mejor cada terreno. En un sondeo realizado durante el GRI Commercial Real Estate Peru 2026, el 63 % de los participantes señaló que el mercado ya remunera mejor a los proyectos de usos mixtos. Este resultado refleja la percepción de ejecutivos del sector y evidencia oportunidades que pueden ser aprovechadas.

¿Qué factores impulsan el desarrollo de estos proyectos en Lima? 

Un proyecto de usos mixtos puede reducir desplazamientos y acercar servicios cotidianos cuando su localización, accesibilidad peatonal, conexión con transporte y mezcla de actividades se diseñan de manera coherente. Su crecimiento también se relaciona con la búsqueda de soluciones que aprovechen mejor el suelo disponible y respondan a las características específicas de cada distrito y sus necesidades. Además, la combinación de usos puede elevar el valor residual del suelo, pero solo si está legalmente permitida y si es físicamente factible, financieramente viable y capaz de generar el mayor valor productivo. 

El avance de los formatos comerciales de proximidad favorece la expansión de estos espacios. Los usos comerciales de proximidad como farmacias, tiendas de conveniencia y similares requieren una masa crítica de residentes, trabajadores o visitantes, además de frentes activos, accesibilidad y una oferta que no compita de manera ineficiente con el comercio del entorno. Su incorporación en estos proyectos complementa la oferta de servicios y los vuelve más funcionales, sobre todo en áreas cuya densidad urbana incrementa la demanda de servicios cotidianos.

Este tipo de complejos también genera más oportunidades para inversionistas interesados en combinar distintos tipos de activos. La combinación de vivienda, oficinas, comercio y servicios puede diversificar las fuentes de ingreso y reducir la exposición a la vacancia de un solo segmento. A cambio, incrementa la complejidad de diseño, comercialización, operación y gobierno del activo. Además, su ubicación en zonas consolidadas de Lima favorece la valorización de los inmuebles.

La experiencia internacional muestra que el uso mixto requiere coordinación urbana, más que una simple superposición de actividades. El Master Plan 2025 de Singapur vincula vivienda, servicios, espacios públicos y transporte: en Pearl’s Hill se proyectan aproximadamente 6000 viviendas junto con un desarrollo integrado de usos mixtos sobre la estación Outram Park. En Londres, la planificación promueve desarrollos mixtos y de mayor densidad en áreas bien conectadas; entre 2023 y 2024 se completaron 5772 viviendas en centros urbanos designados. Estos casos no son trasladables de forma directa a Lima, pero resaltan la importancia de integrar normativa, movilidad, espacio público y gestión del proyecto y sirven de referencias que pueden incorporarse en proyectos locales.

¿Cómo determinar qué combinación de usos genera mayor valor? 

Para identificar la combinación de usos que maximiza el valor del predio, se recomienda seguir estos pasos:

1. Examinar las condiciones del mercado. Se debe analizar la demanda efectiva por cada uso, la oferta competidora, las rentas y precios comparables, la absorción esperada, el perfil de usuarios y la accesibilidad al predio. Así, se podrá identificar qué usos responden mejor al mercado local y anticipar oportunidades, riesgos y cambios en las actuales preferencias empresariales de consumo.
2. Definir objetivos claros. Ayuda a establecer la propuesta de valor del proyecto, determinar sus usuarios principales y orientar las decisiones de diseño, financiamiento, comercialización y gestión durante su desarrollo.
3. Distribuir espacios según su complementariedad. Permite lograr una integración que considere densidad, accesibilidad, circulación, escala urbana y relación con las áreas circundantes del proyecto inmobiliario.
4. Calcular ingresos y costos. La estimación de costos de adquisición, construcción, operación y mantenimiento, junto con alquileres, ventas y otros ingresos, permite proyectar el flujo financiero asociado con cada uso y comparar escenarios.
5. Evaluar la factibilidad financiera. Debemos aplicar el análisis mediante flujos de caja diferenciados por componente, cronograma de absorción, costos de construcción y operación, requerimientos de capital, VAN y TIR. Asimismo, hay que verificar la bancabilidad aplicando ratios de cobertura y la disponibilidad de garantías que podrían ser parte de la estructura de financiamiento.
6. Revisar escenarios, riesgos y resultados esperados. Permite ajustar la mezcla de usos, presupuesto y cronograma, al incorporar información de inversionistas, operadores, usuarios y autoridades involucradas.

¿Qué retos deben resolverse para desarrollar estos proyectos?

Los proyectos de usos mixtos requieren una estructura financiera que integre fuentes de ingresos con distintos plazos de retorno. Mientras las ventas residenciales generan liquidez mediante preventas, las oficinas y los comercios suelen generar flujos por arrendamiento, cuya estabilidad depende de la absorción, las condiciones contractuales, la calidad de los operadores y la evolución del mercado. A ello se suman costos de administración diferenciados, por lo que deben establecerse reglas claras para distribuir gastos y evitar desequilibrios entre usuarios.

En el ámbito urbanístico, la zonificación y los procesos de aprobación pueden condicionar los plazos y la viabilidad. También deben resolverse accesos, circulación peatonal y vehicular, carga y descarga, seguridad, evacuación, aislamiento acústico, compatibilidad de horarios y reglas de administración entre los distintos usuarios de manera conjunta, además de mitigar impactos como ruido y pérdida de privacidad. Estas condiciones exigen una planificación que articule los requerimientos de cada uso sin afectar la funcionalidad del conjunto.

Los proyectos de usos mixtos no son una solución automática a la escasez de suelo. Crean valor cuando la mezcla responde a la demanda verificable, a la normativa urbana, a una estructura financiera consistente y a una gestión capaz de coordinar usos con lógicas operativas distintas. Su desarrollo requiere comprender el mercado, evaluar la viabilidad financiera y gestionar los desafíos urbanísticos asociados con la integración de diferentes usos.

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